임대인의 세금체납 - 조세 변호사

 

 

 

안녕하세요? 조세소송 변호사 이준근 변호사 입니다. 주택이나 상가건물을 임차하고자 할 때 보통 해당 부동산의 등기부등본으로 임차인의 보증금에 대한 권리보다 앞서는 저당권 등의 권리가 있는지 확인하게 됩니다. 그런데 많은 분들이 간과하는 것이 바로 임대인의 세금 체납 여부입니다.

 

 

세금을 체납한 임대인이 건물외에는 다른 재산이 없다면 국가나 지방자치단체는 해당 건물을 압류하고 공매처분하여 그 매각대금으로 세금을 걷어갑니다. 이 때 임차인의 보증금반환채권이 국가의 조세채권보다 후순위라면, 자신의 임대차보증금을 받지 못하게 될 수도 있습니다. 즉, 보증금을 떼일 수 있다는 뜻입니다.

 

 

 

 

 

이 것은 국가 세금이 다른 일반채권보다 우선하여 충당된다는 원칙 때문입니다. 임대인에게 체납세금이 있다면 국가는 임대인의 재산을 바로 압류하여 공매처분을 할 수 있고, 임차인 등 다른 채권자들보다 우선해 체납된 세금을 징수할 수 있습니다. 즉 매각대금에서 체납된 세금 징수한 후 남는 것이 없게 되면 임차인은 보증금을 받지 못하게 되는 것입니다.

 

 

그렇지만 조세가 우선한다는 원칙을 무제한적으로 인정하게 되면 저당권자나 임차인 등이 임대인으로부터 자신의 채권을 받을 수 있다는 기대를 하기 힘들기에 늘 불안하게 될 것입니다. 그래서 세법은 조세우선권에 일정한 제한을 가하고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

일반적으로 조세채권이 다른 채권에 우선하더라도 저당권설정일이나 임대차계약서상의 확정일자가 조세채권의 법정기일보다 빠를 때는 저당권자나 임차인이 국가에 우선하여 채권을 변제받을 수 있도록 하는 것입니다.

 

 

조세채권의 법정기일은 소득세, 법인세, 부가가치세와 같이 신고에 따라 납세의무가 확정되는 국세는 신고일이며 정부가 부과하거나 결정하는 상속세, 증여세 등의 국세는 납세고지서의 발송일을 말합니다.

 

 

 

 

 

 

따라서 임차인은 해당 건물에 대한 임대차계약을 하기 전에 꼭 임대인의 체납 세금 존재를 확인해 두는 것이 좋습니다. 특히, 임대인이 여러 사업을 하거나 많은 대출을 통해 무리하게 임대업을 하고 있는 사람이라면 계약을 체결하기 전에 체납된 조세가 있는지 확인해 볼 필요성이 더 커집니다.

 

 

임대인이 납부하지 않은 국세가 있는지 없는지의 여부는 임대인의 동의를 얻고 관할 세무서장에게 열람신청을 하면 확인이 가능합니다.

 

 

 

 

 

 

그러나 주택이나 소규모 상가를 임차하는 경우에 현실적으로 체납사실에 확인 동의를 해줄 임대인은 그리 많지 않을 수 있습니다. 따라서 최선은 빨리 확정일자를 받아 놓는 것입니다.

 

 

확정일자를 받아 놓으면 적어도 확정일자 이후에 법정기일이 도래하는 세금보다는 임차인이 우선하여 변제를 받을 수 있을 것이기 때문입니다.

 

 

 

 

 

Posted by 이준근변호사

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