미등기 전매차익도 세금 안내면 조세포탈로 형사처벌 대상 돼

 

얼마 전 미등기 전매차익이라도 양도소득세를 내지 않으면 형사처벌 대상이 된다는 판결(2010두23644)이 있었습니다. 부산 기장군 기장읍의 토지거래허가구역 내 S사의 땅을 가계약한 K씨는 토지거래허가를 받아냈습니다.

 

이후 L씨를 비롯한 2명이 K씨의 토지 지분 일부를 사러 오자 K씨는 자신이 아닌 S사와 매매계약을 맺는 것처럼 계약서를 꾸몄다가 당국에 적발됐습니다. 이 과정에서 K씨는 19억여 원의 이익을 챙겼고, 검찰은 K씨를 ‘조세포탈혐의’ 등으로 기소했습니다.

 

1심과 2심에서는 토지거래허가서를 위조한 혐의만 유죄로 판단하여 징역 10개월에 집행유예 2년을 선고했습니다. 그러나 대법원1부는 토지를 가계약한 후 전매하면서 자신이 팔지 않은 것으로 위장해 전매차익에 대한 양도소득세를 내지 않은 혐의(특가법상 조세포탈) 등으로 기소된 K씨에 대해 조세 부분에 대해 무죄 판결한 원심을 깨고 사건을 부산고등법원으로 돌려보냈습니다.

 

재판부는 “소득세법상 양도는 매도나 교환 등으로 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 규정하고 있을 뿐, 매매 등의 계약이 법률상 유효할 것까지를 요구하고 있지는 않다”면서, “매매 계약이 위법 내지 탈법적이라 무효라고 하더라도 계약이행으로 매매대금을 받아 보유하고 있다면 경제적 이익이 매도인에게 귀속된다고 볼 수 있다”고 설명했습니다.

 

                                             

 

 

 

미등기 전매 성행, 대법원전원합의체에서 판결 이후 달라져

 

이번 판결은 대법원 전원합의체에서 전매차익 역시 과세 대상이라고 판단한 데 따른 후속판결로, 현행법은 이 같은 행위가 위법하기 때문에 매매계약 자체가 무효가 돼 조세포탈에 대한 책임을 묻지 않았습니다.

 

그러나 매매계약이 무효라는 이유로 그 양도차익에 과세할 수 없다면 조세 정의에 어긋나고, 매매거래에 따른 이전등기가 말소되지 않은 상태에서 중간 매도인과 2차 매수인 간 매매대금이 반환되지 않았다면 양도소득세를 과세할 수 있다는 것입니다.

 

그 이전에는 법원이 미등기 전매는 거래 자체가 무효라서 세금도 부과할 수 없다는 취지로 판단을 해 전매차익을 노리고 미등기 전매를 하는 중간 매도인들의 탈법 거래가 빈번했었습니다. 등기를 하게 되면 이를 근거로 취‧등록세 등 각종 세금이 부과되고 거래가 제한되기 때문에 분양권만 받아 프리미엄을 받고 되파는 미등기 전매가 성행했던 것입니다.

 

 

 

 

분양권 전매는 등기 없이 거래 가능

 

또한, 미등기전매의 경우 매매거래가 남지 않아 양도세도 피할 수 있는데, 이 때문에 정부는 미등기 전매의 경우 양도차익의 75%를 추징하는 등 중과세로 투기단속을 하였습니다. 미등기 전매는 조세부과를 면하거나 전매 차익을 얻기 위해 매도자가 잔금을 지급한 후 소유권이전등기를 하지 않고 매매계약을 체결한 경우입니다.

 

이 경우 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처하도록 되어(부동산등기 특별조치법 제8조) 있으며 미등기 양도로 발생한 차익에 대해서는 75%를 추징하는 등 중과세로 관련법상 커다란 불이익을 주며 엄격히 금지하고 있습니다.

 

부동산등기 특별조치법상 분양권 전매 시 등기의무에 관하여는 분양권 전매는 계약당사자의 지위를 이전하는 행위에 해당되어 등기의무 대상이 아니므로 등기를 하지 않고 거래할 수 있습니다.

 

이 경우 최초의 소유권 이전등기의무는 당해 주택대금의 잔금 청산 후 60일 이내이므로 잔금을 청산하지 않았다면 매도자 명의의 소유권 이전등기 없이 거래가 가능합니다. 분양권 전매 완화의 대상은 민영주택, 국민주택을 포함한 분양주택과 지역, 직장조합주택, 재건축조합주택 등이며 소유권이 사업주체에게 있는 임대주책의 경우 대상에서 제외됩니다.

 

필자는 공인회계사로 삼일회계법인에서 수많은 세무업무를 수행해왔기 때문에 변호사로서도 조세포탈에 관하여 변호 경력을 가지고 있습니다. 조세포탈과 같은 조세형사소송의 경우, 국가기관을 상대로 하는 소송이기 때문에 일반 민사소송과 다른 특징을 잘 알고 임해야 합니다.

 

따라서 세법은 물론 행정법, 형법, 특별법 등 제반 법률에 능통해야 하고 회계, 세무 같은 분야에서도 변호를 수행할 수 있는 변호사의 도움이 절실히 필요하다고 하겠습니다.

 

   

 

 

 

Posted by 이준근변호사

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