부동산 자금출처조사 기준(소득/재산상태),대상,금액

 

 

 

 

 

 

부동산 취득 시 꼭 알아둬야 할 자금출처조사

 

세금은 국가나 지방자치단체가 그 재정적 지출을 충당하기 위해서 국민으로부터 징수하는 금전 등 재물이다. 따라서 국민이 어떤 거래로 인하여 소득이 생긴 경우 세금을 부과한다. 물론 거래가 아닌 근로의 제공이라든지, 재산의 보유 자체에 대하여 담세능력이 있다고 보고 세금을 부과하기도 한다.

 

부동산을 소유하고 매매할 때 세금을 많이 내게 되고, 대표적인 세금으로 양도소득세와 종합부동산세를 들 수 있다. 그래서 비과세나 절세의 목적으로 자녀의 이름으로 부동산을 취득하는 경우, 잘못하면 자금출처조사 대상이 되어서 증여세를 낼 수 있다.

 

 

 

 


소득 및 재산상태 등에 따른 자금출처조사 기준


"자금출처조사"란 개인이 재산을 취득하거나 부채를 상환했을 때 그 사람의 작업, 나이 그리고 소득세 납부실적과 재산상태 등으로 보아 스스로의 힘으로 재산을 취득하거나 부채를 상환하였다고 보기 어려운 경우, 세무서에서 소요된 자금의 출처를 제시하도록 하여 출처를 제시하지 못하면 취득자금에서 소명금액을 뺀 나머지를 증여를 받은 것으로 보아 증여세를 추가 징수하는 것을 말한다.

 

자금출처조사는 '간접조사'와 '직접조사'로 나뉜다. 간접조사는 자금출처를 조사할 필요가 있다고 인정되는 사람에 대해 대인조사와 질문검사권을 행사하지 않고 서면이나 간접적인 방법으로 증여세 부과대상 여부를 조사하는 방법이다. 직접조사는 세무공무원이 대인조사 방법으로 해당조사 대상자에 대해 질문검사권을 행사하며 증여세 부과대상인지 여부를 판정하는 조사이다.

 

통상 부동산을 취득하는 경우 등기소를 통해 해당 부동산의 등기 내역이 국세청에 통보되고, 일선 세무서의 재산세과에서는 해당 부동산의 등기부등본상에 기재된 부동산의 실거래가액과 국세청에 신고된 소득 및 재산상태 등을 감안하여 자금출처조사를 하게 되는 것이다.

 

 

 

 

 

자금출처조사의 대상과 기준금액


부동산의 취득 시점으로부터 10년 이내의 재산 취득가액이나 채무상환금액의 합계액이 기준금액 미만인 경우에는 자금출처조사를 하지 않는다. 다만 기준금액 이내라 하더라도 세무조사 및 탈세제보 등을 통해 객관적으로 증여사실이 확인되면 증여세가 추징될 수 있음에 유의하여야 한다.

 

기준금액이란, 30세 이상 세대주는 주택 2억 원 포함, 총 2억 5천만 원, 40세 이상 세대주인 경우 주택 4억 원 포함 5억 원 이상이 되면 자금출처조사 대상이 된다. 또한 30세 이상 세대주가 아닌 경우에는 총 1억 5천만 원 이상, 40세 이상 세대주가 아닌 경우 3억 원 이상이면 대상이 되고, 미성년자가 주택을 구입하는 경우에는 5천만 원 이상이 되면 자금출처조사 대상에 해당된다.

 

물론 기준금액 이상의 주택을 취득한다고 하여 무조건 자금출처조사 대상이 되는 것은 아니다. 기존의 재산상태 및 국세청에 신고된 소득수준으로 미뤄볼 때 정상적인 취득으로 인정된다면 해당되지 않는다.

 

일단 자금출처조사 대상이 되면, '자금원천을 소명하라'는 안내문을 받게 되는데, 이때에는 전문가의 도움을 받거나 기존에 본인이 구비해둔 증빙서류를 제출하여 취득자금의 출처를 밝혀야만 증여세 추징을 피할 수 있다. 자금원천 소명은 취득자금의 80%이상을 소명하여야 한다.

 

필자는 이전에 공인회계사로서 다년간 기업의 자문과 세무업무를 담당하여 온 경력이 있으므로, 자금출처의 증빙서류 준비가 얼마나 중요한지 잘 알고 있다. 따라서 자금출처조사 시 관련 법 분야에 대해 정통하면서도 회계, 세무 같은 분야에 능통한 전문가의 도움이 필요하다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 이준근변호사

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