부동산 보유세 납부


보유세는 납세의 의무를 가지는 사람이 가지고 있는 부동산에 세금을 부과하는 것으로 대표적으로는 재산세와 종합부동산세가 있는데요. 재산세와 종합부동산세는 매 년 6월 1일에 소유권을 가지고 있는 사람이 납부를 해야 합니다.


따라서 오늘은 부동산 매매 후 부과될 수 있는 부동산 보유세 납부에 대해서 이준근변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 


사례에 따르면 ㄱ씨는 2015년 4월 말에 아파트 매매계약을 체결하면서 집 주인의 잔금 독촉으로 5월이 가기 전에 잔금을 치르게 되었는데요. ㄱ씨는 실제로 집을 보유하고 있었던 기간은 불과 6월부터 12월 즉 7개월 밖에 되지 않았지만 1년 치의 재산세를 납부하게 되었습니다.


이는 위에서 살펴보았듯이 종합부동산세와 재산세의 과세 기준일은 6월 1일이기 때문인데요. 6월 1일 당시에 토지나 주택 등의 부동산 소유권을 가지고 있는 사람이 보유세를 납부해야 합니다.

 

 


주택의 보유에 대해 사실관계를 파악하기 위해서는 잔금을 청산하는 날이나 소유권의 이전등기일을 살피게 되는데요. 두 날짜 중에 더 빠른 날이 6월 1일 이전일 때는 집을 산 사람이 부동산 보유세를 납부해야 합니다.


반면 6월 1일 이후일 때는 매도자가 세금을 납부해야 하는데요. 일반적으로 매매 계약을 체결할 때는 잔금을 지급하는 날짜를 기재하기 때문에 잔금 일이 과세의 기준이 됩니다.

 

 


아파트에 입주할 예정인 사람에게도 동일하게 적용되는데요. 만약 6월 1일 이전에 잔금을 치렀을 경우 사실상의 소유자로 판단이 되어 보유세가 매겨집니다. 이는 입주 예정인 사람들이 건설사에 연체 이자를 물면서 입주와 잔금 납부를 미루는 이유인 것입니다.


또한 6월 1일 당일 날 집을 사고 팔았을 경우에는 부동산 보유세 납부는 산 사람이 납부해야 하기 때문에 보유세를 피하고자 할 때는 이 시간을 잘 기억해두는 것이 좋습니다.

 


많은 사람들이 부동산 매매 거래를 체결하면서 부담해야 하는 세금에 대해 실제적으로 오래 거주한 사람에게 부과하면 좋지 않겠느냐는 의문을 제기하시는데요. 이는 실질적으로 용도나 또는 과세 세율 등을 파악하기에 어려움을 줄 수 있는 방법이라 채택이 되지 않습니다. 이상으로 이준근변호사와 함께 부동산보유세에 대해서 알아보았습니다.

 

 

 


 

Posted by 이준근변호사

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주택매매 자금출처조사 - 조세변호사

 

 

 

안녕하세요? 조세소송 변호사 이준근 변호사 입니다. 봄향기 가득한 5월입니다. 5월하면 딱 떠오르는 건, 5월의 신부 아닌가요? 5월이 되니 여기저기 결혼소식이 많습니다. 결혼하는 신혼부부들의 보금자리를 구하기 위해 동분서주 하는데요. 요즘 전세금액이 매매가의 60%가 넘으니 차라리 집을 사자는 분위기가 많습니다.

 

그런데 집을 매매하는 경우, 자금 출처조사에 대해 정확히는 잘 모르지만 세금부과 등 그에 대한 걱정을 하시는 분들이 은근 많습니다.

 

 

 

자금출처 조사란 사람이 재산을 취득하거나 채무를 상환하였을 때 그 사람의 직업, 나이, 소득 및 재산상태등으로 볼 때 자력으로 재산을 취득하거나 채무를 갚았다고 인정하기 어려운 경우, 세무서에서 취득자금의 출처를 입증하게 하여 그 자금 출처를 입증하지 못하면 타인에게 증여받은 것으로 보고 증여세로 추궁하는 것을 말합니다.

 

 

 

 

자금 출처 조사를 받게 되면 자금 출처에 대한 소명을 해야 합니다. 물런 그렇다고 자금의 전부를 소명하는 것은 아닙니다. 현실적으로 전부 다 소명하기는 어렵기 때문이기도 합니다. 또 자금 출처는 무조건 하게 되는 것은 아닙니다. 대부분 소득 능력이 없는 경우의 분들 예를 들면 미성년자, 학생, 전업주부, 사회초년생과 같은 분들이 이에 해당됩니다.

 

이러한 분들의 경우 직업과 연령 등을 고려했을 때 재산을 자력으로 취득했다거나 채무를 받아 그 채무를 자력으로 상환할 능력이 있다고 보기 어렵기 때문에 자금 출처 조사를 받게 됩니다.

 

 

 

 

자금 출처 소명금액의 범위는 취득자금의 80%입니다. 만약 이를 소명하지 못하면 총 취득 금액 중에 부족한 부분에 대해 모두 증여세를 내야합니다. 거기에다가 신고 불성실 가산세까지 내야한답니다.

 

 

자금 출처로 인정되는 범위는 소유재산 처분대금, 이자,배당,기타소득, 사업,부동산,산림소득, 급여소득, 재산 취득일 이전의 전세금, 임대보증금, 금융기관 대출금 등이 해당됩니다. 자금출처 입증 시 필요서류는 소득이 있는경우에는 소득금액 증명서, 대출을 받은 경우에는 채무부담 약정서, 부동산을 매도한 경우에는 매매계약서와 등기부등본, 전세보증금을 끼고 매수한 경우에는 전세계약서가 필요합니다.

 

 

 

 

이러한 자금 출저 조사에 대비하기 위해서는 맞벌이하는 신혼경우라면 공동명의로 아파트를 매수하는 것이 좋을 것 같습니다. 각각의 지분의 80%를 각자의 소득으로 소명하면 되고, 만약 증여세를 추징하게 되더라도 세부담이 적을 것이기 때문입니다. 증여 받은 사람을 기준으로 증여세가 과세되기 때문입니다.

 

 

또 은행에서 받은 대출이라면 소명자료가 충분하겠지만 개인에게 빌린 자금 등이 있따면 차용증서 같은 문서로는 인정받기 어렵습니다. 따라서 계좌 이체 내역, 이자 지급 내역 등 통장에 직접적으로 표시되어있는 자료를 준비하시는 것이 좋을 것 같습니다.

 

 

 

 

Posted by 이준근변호사

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[조세행정변호사]부동산 자금출처조사 기준

 

 

 

 

 

[자금출처조사(부동산)]

 

 

자금출처조사라는 것은 부동산을 취득했을 경우에, 이에 필요로하는 돈이 어디서 나게 되었는지를 확인하는 조사를 의미합니다.

 

조사결과 다른 사람에게 증여를 받은 것이라고 확인이 된다면, 증여세가 물려지게 됩니다.

 

증여세는 증여재산 가액에서 증여재산공제를 한 나머지 금액(과세표준)에 세율을 곱하여 계산하게 됩니다.

 

세율은 1억 이하 10%, 5억 이하 20%, 10억 이하 30%, 50억 이하 40%, 50억 초과 45%입니다.

 

5억이하부터는 누진 공제액이 각각 1천만원, 6천마원, 1.6억, 4.1억이 주어집니다.

 

자금출처가 명확히 확인되지 않는다면, 해당 자금을 다른 사람에게 증여받은 것이라고 보아 증여세를 과세하게 됩니다.

 

단, 취득자금이 10억 이하일 경우엔 출처가 80%이상 확인된다면, 나머지 부족분에 대해서는 문제를 삼지 않습니다.

 

취득자금이 10억이 넘을 경우라면, 자금출처를 제시하지 못한 금액이 2억보다 적을 때만 취득자금 전체가 소명된 것으로 보아서, 역시 문제가 되지 않습니다.

 

미성년자가 집을 샀다거나, 성년자라고 해도 직업이나 연령 등에 비추어 봤을 때 지나치게 큰 집을 사게 된다면, 취득한 자금에 대한 출처조사가 진행이 됩니다.

 

 

 

 

 

[자금출처조사 기준]

 

 

1. 세대주일 경우

 

 

 주택  기타재산  채무상환  총액한도
 30세 이상인 사람  2억원

 5천만원

 5천만원  2.5억원

 40세 이상인 사람

 4억원

 1억원  5천만원  5억원

 

2. 세대주가 아닐 경우

 

   주택  기타재산

 채무상환

 총액한도
 30세 이상인 사람  1억원  5천만원  5천만원

 1.5억원

 40세 이상인 사람

 2억원

 1억원  5천만원  3억원

 

3. 30살 미만인 경우

 

   주택  기타재산  채무상환  총액한도
 30세 미만인 사람  5천만원  3천만원  3천만원  8천만원

 

 

위 표를 기준으로 하여 보게되면, 세대주가 아닌 35살의 사람이 1억원이상인 집을 샀거나, 5천만원 이상인 땅을 취득할 경우에는 자금출처 조사가 시작된다는 것입니다.

 

세대주라고 하더라도 35세인 사람이 5억짜리 집을 사게되면, 국세청에서는 5억원 전체에 대한 자금출처를 조사하게 됩니다.

 

30세 미만인 사람이 집을 사게 되었는데, 그 집이 5천만원 미만이라고 한다면, 그 사람이 통장에 5천만원이 있지 않았다라고 해도, 있다는 것으로 인정을 하고 조사는 하지 않게 됩니다.

 

허나, 미성년자의 경우에는 5천만원 미만이라고 하더라도, 증여의 가능성이 높기 때문에 자금 출처 조사가 이루어질 수 있습니다.

 

위에서도 말했지만, 이런 취득자금이 10억 미만일 경우에, 예를 들면 5억짜리 집을 샀다고 한다면, 4억에 대한 취득자금만 입증하면 됩니다.

(10억 미만일 경우에만 전체에서 80% 입증)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 이준근변호사

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  1. 삼순이 2013.01.29 23:31  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    자료가 오래된 것 같네요. 증여세율만 봐도..