부동산 양도소득세 그 기준이



소득세법상 양도란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도 및 교환 등으로 자산이 유상으로 이전되는 것을 말합니다. 그렇다면 토지를 샀으나 이전등기 하지 않은 매수인이 전 주인을 상대로 소유권이전등기소송을 냈다가 조정을 통해 합의금을 받는 조건으로 토지를 전 주인에게 되팔았다면 부동산 양도소득세 부과 대상이 될까요? 관련 판례로 살펴보겠습니다.

 


A시의 땅을 산 ㄱ씨는 소유권 이전등기를 하지 않은 채로 점유하고 있다가 자신의 땅에 박물관 건립사업이 시작되자 보상금을 받으려고 했습니다. 토지보상금은 등기명의자에게만 줄 수 있다는 답변을 들은 ㄱ씨는 등기명의자인 전 소유자 ㄴ씨를 상대로 점유취득시효를 주장하며 소유권 이전등기소송을 제기 했는데요.

 


ㄱ씨와 ㄴ씨는 소유권을 이전 받지 않는 대신 합의금 18200만원을 받기로 하는 내용의 임의조정에 합의했으며 ㄱ씨는 부동산 양도소득세 3800만원을 냈습니다. 그러나 세무서는 ㄱ씨가 투기목적으로 토지를 등기하지 않은 상태에서 양도했다며 중과세율을 적용해 양도소득세와 가산세 9000만원을 부과하자 ㄱ씨 측은 임의조정 합의금은 양도소득세 대상이 아니고 투기 목적이 없었으므로 중과세 대상이 아니라며 부동산 양도소득세 관련 소송을 제기 했습니다.

 


재판부는 ㄱ씨의 경우 합의금을 받고 토지를 유상으로 이전했다고 보는 것이 상당하므로 이는 소득세법상 양도에 해당한다고 밝혔습니다.

 

그러나 재판부는 ㄱ씨가 미등기 상태로 토지를 양도했다는 이유로 중과세율을 적용 받은 부분에 대해서 ㄱ씨에게 자산의 미등기양도를 통한 조세회피 목적이나 전매이득취득 등 투기목적이 없는 것으로 인정되므로 중과세 해선 안 된다고 덧붙였습니다.

 


결과적으로 토지 소유권이전 소송을 냈다가 임의조정에 합의한 ㄱ씨가 세무서를 상대로 낸 양도소득세 부과처분 취소소송에서 원고 승소 판결을 내렸습니다. 지금까지 부동산 양도소득세 관련 판례를 살펴보았습니다. 이러한 부동산 양도소득세의 경우 다양한 법률적 문제가 생길 수 있으며 이해관계가 얽혀있어 법률가의 도움이 필요하므로 사건에 휘말리셨다면 언제든 이준근변호사를 찾아주시기 바랍니다



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부동산 양도소득세 기준이?




부동산 양도인이 세무서에 양도소득세를 신고할 때 세무서가 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없다면 어떤 시가를 기준으로 부동산 양도소득세를 계산해야 할까요? 관련 판례로 알아보겠습니다.

 


부산에 위치한 토지를 취득한 ㄱ씨는 A씨에게 양도한 바 있었는데요. ㄱ씨는 세무서에 양도가액은 실지거래가액 7100만원, 취득가액은 실지거래가액 5500여만원으로 부동산 양도소득세를 계산해 100만원을 납부한 바 있었습니다


그러나 세무서는 토지 양도 당시 실지거래가액이 2억원으로 확인되고 취득 당시 실지거래가액은 확인할 수 없다고 판단했는데요. 이에 따라 취득 당시 기준시가에 의한 환산가액을 적용해 7800여만원을 당시 실지거래가액으로 산정하여 부동산 양도소득세 5000여만원을 부과하자 ㄱ씨는 소송을 제기했습니다.

 


재판부는 세무서가 ㄱ씨의 양도가액은 양도 당시 실지거래가액인 2억원으로 인정했으나 취득가액은 실지거래가액이 불분명하다는 이유로 기준시가에 의한 환산가액을 적용해 양도소득세를 산정했다고 설명했습니다. 그러나 세무서 측은 ㄱ씨가 신고한 취득가액이 사실과 다르다고 판단했기 때문에 취득 당시 실지거래가액을 확인해서 양도소득세를 산정하거나 양도 당시 및 취득 당시의 기준시가에 의해 양도소득세를 산정할 수 있다고 판결이유를 밝혔습니다.

 


다만 재판부는 실지거래가액이 불분명하다는 이유로 매매사례가액이나 감정가액, 기준시가에 의해 환산가액을 적용해서 양도차익을 산정할 수는 없다고 보았는데요. 양도 당시 실지거래가액은 확인할 수 있으나 취득 당시 실지거래가액을 알 수 없는 경우도 마찬가지이므로 세무서가 기준시가에 의한 환산가액을 적용, 양도소득세를 산정한 처분은 위법이라고 판결 이유를 밝혔습니다.

 


이에 따라 법원은 ㄱ씨가 세무서를 상대로 낸 양도소득세 부과처분 취소 청구소송에서 세무서가 ㄱ씨에게 부과한 처분을 취소한다고 하며 원고 승소 판결을 내렸습니다. 다시 말해 부동산 양독소득세 부과 시 취득 실거래가를 확인하지 못했다면 취득 당시 기준 시가로 계산해야 한다는 재판부 판단이었습니다.

 

이러한 소득세 관련 법률문제는 다양한 상황에 따라 법리해석이 달라질 수 있으며 이해관계가 직결된 문제이므로 조세소송 경험이 풍부한 이준근변호사와 먼저 상의 후 함께 진행하시는 것이 필요합니다



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  1. 권태영 2016.11.19 00:13  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    제가 취득가는모르고 양도가만 알수있는경우인데 취득당시기준시가로 계산한다면 실제양도금액으로 환산적용안해도 되나요? 위 재판부 판단처럼 취득당시기준시가로계산한다는 의미가 먼가요?

부동산 양도소득세 계산 문제




부동산 거래 시 매도인은 부동산 양도소득세, 지방소득세, 농어촌특별세 등 세금을 부담하게 되는데요. 최근 1가구 다주택자의 양도세 중과세가 폐지되면서, 1가구 다주택자의 경우에도 양도차익에 따라 6% ~ 38%의 양도소득세율을 적용 받게 되었습니다.

 


얼마 전 이러한 부동산 양도소득세를 줄이기 위해 분양권을 넘기는 것처럼 '꼼수'를 부린 부부에게 대법원이 거래 차익의 70%를 세금으로 내라고 판결을 내린 바 있었습니다. 본 판결로 부동산 양도소득세 계산과 관련해서 구체적으로 살펴보겠습니다.

 

ㄱ씨 부부는 서울 AB동에 들어설 주상복합아파트 분양권을 2002 12월에 산 뒤 분양대금 63000여만원 중 대부분을 납부하고 잔금을 1500여만원만 남겨둔 상태에서 ㄴ씨에게 14억여원을 받고 분양권을 팔았습니다.

 


이 후 ㄱ씨 부부는 2억원의 시세차익을 봤다고 주장하며 부동산 양도소득세 계산 시 분양권 양도할 때 적용 받는 일반세율을 적용해 7600여만원의 세금을 냈는데요. 하지만 세무서는 ㄱ씨 부부가 사실상 등기하지 않은 상태에서 아파트를 넘겼고 이로 인해 57000여만원 이상의 시세 차익을 본 것으로 파악해 4억원의 세금을 부과했습니다.

 

이에 ㄱ씨 부부는 양도소득세 부과처분 취소소송을 냈는데요. ㄱ씨 부부는 분양권을 넘길 때 지불한 웃돈 등을 고려하면 양도수익은 2억여원에 불과한데 미등기양도자산을 넘긴 것으로 간주해 57000여만원을 수익으로 파악하고 4억원을 세금으로 부과한 것은 부당하다고 주장했습니다


그러나 대법원은 본 사건을 원고 패소 판결한 원심을 확정했는데요.

 


재판부는 판결문을 통해 "ㄱ씨 부부는 아파트 분양대금 63000여만원 중 상당 부분을 납부하고 1400여만원만 더 내면 취득 등기를 할 수 있는 상태에서 분양권을 ㄴ씨에게 넘겼는데, 이때의 양도는 단순히 분양권을 넘긴 것이 아니라 부동산 양도소득세 중과세율 적용을 피하기 위한 양도로 봐야 한다"고 판결이유를 밝혔습니다.

 

이어서 재판부는 "원심이 ㄱ씨의 양도를 미등기양도자산의 양도로 봐 이득의 70%를 세금으로 내는 것이 적법하다고 판단한 것은 옳다"고 판시했습니다.

 


아울러 재판부는 "부동산매매계약을 체결한 매수인이 매매대금 중 잔금의 상당 부분을 이미 내고 잔금 일부만을 지급하면 바로 그 등기가 가능한데도 그 대금을 내지 않고 양도했다면 이를 양도소득세 중과세율 적용을 피하려는 행위로 보고 구 소득세법 제1043항이 규정한 미등기양도자산에 관한 중과세율을 적용해야 한다"고 설명했습니다.

 


양도소득세는 양도소득과세표준에 양도소득세율을 곱하여 산정하며 소득세법에서는 양도소득 과세표준을 양도소득금액에서 양도소득 기본공제, 연간 250만원으로 규정하고 있습니다


지금까지 부동산 양도소득세 계산에 대해 살펴보았는데요. 이러한 부동산 양도소득세 계산 및 부동산 양도소득세 등에 대해 문의사항이나 법적 분쟁이 있으시다면 이준근변호사에게 문의 주시기 바랍니다.







 

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재산분할 할 때 양도소득세 납부는?


건물이나 토지 등의 부동산 또는 운동시설 회원권이나 이용권 등의 재산 등을 다른 사람에게서 양도받았을 때는 고정자산 이외의 재산이 발생하였다고 보고 양도소득세를 부과하게 됩니다.


한편 이혼을 하게 되면 부부는 재산분할 절차를 가지게 되며 이 때 부동산 등의 각종 재산이 발생하게 되는데요. 이 경우에도 과연 양도소득세 납부가 필요한지 사례와 함께 살펴보도록 하겠습니다.

 

 


사례에 따르면 ㄱ씨는 이혼을 하면서 배우자와 재산분할을 합의하여 2개의 부동산 중 한 개의 부동산은 배우자 ㄴ씨가 가지고 ㄴ씨 명의로 되어 있는 다른 부동산은 ㄱ씨가 가지기로 하면서 소유권을 이전하기로 했습니다.


이 때 ㄱ씨는 ㄴ씨 명의의 부동산을 이전하면서 발생하게 된 부동산 소득에 대해 양도소득세가 부과되는지 의문을 제기하였습니다.

 

 


우선 소득세법에서는 양도에 대해 재산의 등기나 등록과는 무관하게 양도나 교환 또는 현물출자 등으로 재산이 실제적으로 이전하는 것이라고 규정하고 있으며 민법에서는 재산분할에 대해 부부가 함께 협력하여 만들어낸 재산을 공동으로 청산하고 배분하는 것이라고 규정하고 있습니다.


또한 재산분할 양도소득세 관련 판례를 살펴보면 이혼 재산분할은 민법에 따른 재산의 공유물 분할이라고 하였는데요. 이에 따라서 상대 배우자의 명의로 되어 있는 재산을 이전하였더라도 이는 부동산의 유상 양도라고 볼 수 없다고 판결을 내렸습니다.

 

 


즉 재산분할을 통해 각각의 배우자에게 재산의 소멸 및 이익이 발생하였더라도 이는 분할재산의 양도과 대가적인 관계를 가지는 재산의 출연이라고 볼 수 없으며 따라서 양도소득세 납부 대상이 되지 않는다고 볼 수 있습니다.


즉 이혼을 하면서 부동산 재산분할을 받았을 때 양도소득세 부과 처분을 받았다면 소득세법과 민법 등의 규정을 참고하여 부과처분 취소소송을 제기하는 것이 바람직합니다.

 

 


한편 이혼을 하면서 위자료나 자녀의 양육비를 받게 될 때는 유상 양도로 규정되어 양도소득세 과세 대상이 되기 때문에 재산분할과 위자료 및 양육비의 차이를 숙지하고 계시는 것이 바람직합니다.


만약 양도소득세 부과 대상이 아님에도 불구하고 부과 처분을 받아 어려움을 겪고 계시다면 이준근변호사가 도움을 드리도록 하겠습니다.

 

 


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재산분할 부동산소유권 양도소득세부과

 

 

 

안녕하세요. 조세변호사 이준근변호사입니다.

 

부부가 혼인생활을 하다가 이혼을 결심하게 되어 이혼을 하게 될때 재산분할에 관한 문제도 다투게 됩니

 

다. 이때 재산분할에 관해서 부부가 합의하여 다른 부동산은 남편이 가지고 남편의 명의로 1년 전에 분양

 

받은 아파트를 아내 명의로 부동산소유권이전을 받으려고 하는 경우에도 양도소득세부과가 되는지 알아

 

보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

양도소득세에 있어서의 양도란 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 양도, 교환, 법인에 대한 현물출

 

자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말합니다.

 


 

그런데 이혼을 할 경우 재산분할의 방편으로 이루어진 자산 이전이 양도소득세 과세대상인 유상양도에

 

해당하는지에 관하여 판례를 보면, "민법 제839조의2에 규정된 재산분할제도는 혼인 중에 부부 쌍방의

 

협력으로 이룩한 실질적인 공동재산을 청산·분배하는 것을 주된 목적으로 하는 것인바, 이와 같이 협의이

 

혼시에 실질적인 부부공동재산을 청산하기 위하여 이루어지는 재산분할은 그 법적 성격, 분할대상 및 범

 

위 등에 비추어 볼 때 실질적으로는 공유물분할에 해당하는 것이라고 봄이 상당하므로, 재산분할의 방편

 

으로 행하여진 자산의 이전에 대하여는 공유물분할에 관한 법리가 준용되어야 할 것입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

그러므로 이혼시 재산분할의 일환으로 부부 각자의 소유명의로 되어 있던 각 부동산을 상대방에게 서로

 

이전하였다고 하여도 특별한 사정이 없는 한, 공유물분할에 관한 법리에 따라 그와 같은 부동산의 이전이

 

유상양도에 해당한다고 볼 수 없고, 또한 재산분할이 이루어짐으로써 분여자의 재산분할의무가 소멸하는

 

경제적 이익이 발생한다고 하여도, 이러한 경제적 이익은 분할재산의 양도와 대가적 관계에 있는 자산의

 

출연으로 인한 것이라 할 수 없으므로, 재산분할에 의한 자산의 이전이 양도소득세 과세대상이 되는 유상

 

양도에 포함되지 않는다."라고 하였습니다.

 

 

 

 

 

 

 


따라서 이혼을 할 경우 재산분할의 방편으로 이루어진 자산이전은 양도소득세 과세대상인 유상양도에 해

 

당하지 않습니다.그러나 이혼을 할 경우에도 위자료 또는 자녀양육비에 대한 대가로 자산이 이전된 경

 

에는 양도소득세 과세대상이 되는 유상양도에 포함됩니다.

 

 

 

 

 


 

 

 

참고로 이혼시 위자료 부분과 재산분할 부분이 특정되지 아니한 채 자산이 이전된 경우, 양도소득세의 과

 

세대상이 되는 위자료 부분의 입증책임에 관하여 판례를 보면,

 

 

"과세처분의 위법을 이유로 그 취소를 구하는 행정소송에서 과세요건의 존재에 대한 입증책임이 처분청

 

에 있는 것과 마찬가지로, 협의이혼 또는 재판상 화해나 조정에의한 이혼을 하면서 위자료와 재산분할,

 

자녀양육비 등의 각각의 액수를 구체적으정하지 아니한 채 자산을 이전한 경우 그 자산 중 양도소득세

 

의 과세대상이 되는 유상양도에 해당하는 위자료 및 자녀양육비의 입증책임도 원칙적으로는 처분청에 있

 

고, 다만 이 때 처분청이 위자료나 자녀양육비의 액수까지 구체적으로 주장·입증할 필요는 없습니다.

 

 

단지, 그 액수를 정할 수 있는 자료를 법원에 제출하는 것으로 충분하며, 이에 대하여 법원은 이와 같은

 

자료를 토대로 혼인기간, 파탄의 원인 및 당사자의 귀책사유, 재산정도 및 직업, 당해 양도자산의 가액 등

 

여러 사정을 참작하여 직권으로 위자료나 자녀양육비의 액수를 정하여야 한다."라고 하였습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 이준근변호사

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