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  1. 2016.08.31 보증금 세금 문제가?
  2. 2013.05.07 임대인의 세금체납 - 조세 변호사

보증금 세금 문제가?




부가가치세법 제29조에 따르면 특수관계인에게 공급하는 재화 또는 용역에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 경우로 사업자가 부동산 임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우 등 에는 공급한 재화 또는 용역의 시가를 공급가액으로 본다고 규정하고 있는데요.

 


즉 보증금 세금은 원래 약정한 전체 보증금을 기준으로 보증금 세금을 내도록 한다는 것인데요. 그렇다면 임차인이 약정한 보증금 일부만 지급하여 나머지 보증금을 받지 못했다면 보증금 세금은 얼마나 낼까요? 판례로 알아보겠습니다.

 


A씨는 서울 골프장을 보증금 20억원, 월세 1억원에 B씨에게 임대하는 계약을 체결했는데요. 그러나 이듬해 국세청 개인통합조사에서 A씨가 보증금을 6억원으로 축소 신고한 사실이 적발되었습니다.

 

이에 따라 세무서는 두 사람이 약정한 보증금 20억원을 과세표준으로 잡아 A씨에게 1800만원의 세금을 납부하라고 통보했습니다. 그러자 A씨는 약정된 보증금은 20억원이지만 B씨가 지급한 보증금은 10억원이라고 주장 하며 보증금 세금이 너무 많다고 소송을 제기 했습니다.

 


A씨는 재판 도중 법원에 과세의 근거가 된 구 부가가치세법 제13 1 2(현행 제29 3 2)에 대한 위헌법률 심판제청을 신청했는데요. 이 신청이 기각되자 헌법소원을 제기 했습니다. 문제가 되었던 이 법 조항은 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가를 과세표준으로 한다는 내용이었습니다. 이 조항에서 대가를 받는 경우라는 말이 대가를 실제로 받은 경우뿐만 아니라 실제로는 받지 못한 경우도 포함되는지 모호하여 쟁점이 되었는데요.

 


헌재는 본 헌법소원사건에서 재판관 전원 일치 의견으로 합헌 결정을 내렸다고 밝혔습니다. 부가가치세는 간접소비세로 재화나 용역의 공급이 완료되면 과세요건은 충족된 것으로 봐야 하며 대금의 수령 여부 등은 문제되지 않는다고 판단 했기 때문인데요.

 


이어서 헌재는 사후에 그 매출채권을 실제로 수령했는지 여부는 부가가치세 납세의무 성립에 아무런 영향을 미치지 못한다고 판시했습니다.

 

약정한 임대차보증금의 일부만 받았더라도 전체 보증금을 기준으로 보증금 세금을 부과한 것은 합헌이라는 것인데요. 이처럼 보증금 세금 등 부가가치세 관련 조세소송은 다양하게 나타날 수 있습니다. 이러한 조세 소송 진행을 고려하고 있으시거나 관련 법률상담이 필요하시다면 이준근변호사를 찾아주시기 바랍니다




Posted by 이준근변호사

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임대인의 세금체납 - 조세 변호사

 

 

 

안녕하세요? 조세소송 변호사 이준근 변호사 입니다. 주택이나 상가건물을 임차하고자 할 때 보통 해당 부동산의 등기부등본으로 임차인의 보증금에 대한 권리보다 앞서는 저당권 등의 권리가 있는지 확인하게 됩니다. 그런데 많은 분들이 간과하는 것이 바로 임대인의 세금 체납 여부입니다.

 

 

세금을 체납한 임대인이 건물외에는 다른 재산이 없다면 국가나 지방자치단체는 해당 건물을 압류하고 공매처분하여 그 매각대금으로 세금을 걷어갑니다. 이 때 임차인의 보증금반환채권이 국가의 조세채권보다 후순위라면, 자신의 임대차보증금을 받지 못하게 될 수도 있습니다. 즉, 보증금을 떼일 수 있다는 뜻입니다.

 

 

 

 

 

이 것은 국가 세금이 다른 일반채권보다 우선하여 충당된다는 원칙 때문입니다. 임대인에게 체납세금이 있다면 국가는 임대인의 재산을 바로 압류하여 공매처분을 할 수 있고, 임차인 등 다른 채권자들보다 우선해 체납된 세금을 징수할 수 있습니다. 즉 매각대금에서 체납된 세금 징수한 후 남는 것이 없게 되면 임차인은 보증금을 받지 못하게 되는 것입니다.

 

 

그렇지만 조세가 우선한다는 원칙을 무제한적으로 인정하게 되면 저당권자나 임차인 등이 임대인으로부터 자신의 채권을 받을 수 있다는 기대를 하기 힘들기에 늘 불안하게 될 것입니다. 그래서 세법은 조세우선권에 일정한 제한을 가하고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

일반적으로 조세채권이 다른 채권에 우선하더라도 저당권설정일이나 임대차계약서상의 확정일자가 조세채권의 법정기일보다 빠를 때는 저당권자나 임차인이 국가에 우선하여 채권을 변제받을 수 있도록 하는 것입니다.

 

 

조세채권의 법정기일은 소득세, 법인세, 부가가치세와 같이 신고에 따라 납세의무가 확정되는 국세는 신고일이며 정부가 부과하거나 결정하는 상속세, 증여세 등의 국세는 납세고지서의 발송일을 말합니다.

 

 

 

 

 

 

따라서 임차인은 해당 건물에 대한 임대차계약을 하기 전에 꼭 임대인의 체납 세금 존재를 확인해 두는 것이 좋습니다. 특히, 임대인이 여러 사업을 하거나 많은 대출을 통해 무리하게 임대업을 하고 있는 사람이라면 계약을 체결하기 전에 체납된 조세가 있는지 확인해 볼 필요성이 더 커집니다.

 

 

임대인이 납부하지 않은 국세가 있는지 없는지의 여부는 임대인의 동의를 얻고 관할 세무서장에게 열람신청을 하면 확인이 가능합니다.

 

 

 

 

 

 

그러나 주택이나 소규모 상가를 임차하는 경우에 현실적으로 체납사실에 확인 동의를 해줄 임대인은 그리 많지 않을 수 있습니다. 따라서 최선은 빨리 확정일자를 받아 놓는 것입니다.

 

 

확정일자를 받아 놓으면 적어도 확정일자 이후에 법정기일이 도래하는 세금보다는 임차인이 우선하여 변제를 받을 수 있을 것이기 때문입니다.

 

 

 

 

 

Posted by 이준근변호사

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