주택매매 자금출처조사 - 조세변호사

 

 

 

안녕하세요? 조세소송 변호사 이준근 변호사 입니다. 봄향기 가득한 5월입니다. 5월하면 딱 떠오르는 건, 5월의 신부 아닌가요? 5월이 되니 여기저기 결혼소식이 많습니다. 결혼하는 신혼부부들의 보금자리를 구하기 위해 동분서주 하는데요. 요즘 전세금액이 매매가의 60%가 넘으니 차라리 집을 사자는 분위기가 많습니다.

 

그런데 집을 매매하는 경우, 자금 출처조사에 대해 정확히는 잘 모르지만 세금부과 등 그에 대한 걱정을 하시는 분들이 은근 많습니다.

 

 

 

자금출처 조사란 사람이 재산을 취득하거나 채무를 상환하였을 때 그 사람의 직업, 나이, 소득 및 재산상태등으로 볼 때 자력으로 재산을 취득하거나 채무를 갚았다고 인정하기 어려운 경우, 세무서에서 취득자금의 출처를 입증하게 하여 그 자금 출처를 입증하지 못하면 타인에게 증여받은 것으로 보고 증여세로 추궁하는 것을 말합니다.

 

 

 

 

자금 출처 조사를 받게 되면 자금 출처에 대한 소명을 해야 합니다. 물런 그렇다고 자금의 전부를 소명하는 것은 아닙니다. 현실적으로 전부 다 소명하기는 어렵기 때문이기도 합니다. 또 자금 출처는 무조건 하게 되는 것은 아닙니다. 대부분 소득 능력이 없는 경우의 분들 예를 들면 미성년자, 학생, 전업주부, 사회초년생과 같은 분들이 이에 해당됩니다.

 

이러한 분들의 경우 직업과 연령 등을 고려했을 때 재산을 자력으로 취득했다거나 채무를 받아 그 채무를 자력으로 상환할 능력이 있다고 보기 어렵기 때문에 자금 출처 조사를 받게 됩니다.

 

 

 

 

자금 출처 소명금액의 범위는 취득자금의 80%입니다. 만약 이를 소명하지 못하면 총 취득 금액 중에 부족한 부분에 대해 모두 증여세를 내야합니다. 거기에다가 신고 불성실 가산세까지 내야한답니다.

 

 

자금 출처로 인정되는 범위는 소유재산 처분대금, 이자,배당,기타소득, 사업,부동산,산림소득, 급여소득, 재산 취득일 이전의 전세금, 임대보증금, 금융기관 대출금 등이 해당됩니다. 자금출처 입증 시 필요서류는 소득이 있는경우에는 소득금액 증명서, 대출을 받은 경우에는 채무부담 약정서, 부동산을 매도한 경우에는 매매계약서와 등기부등본, 전세보증금을 끼고 매수한 경우에는 전세계약서가 필요합니다.

 

 

 

 

이러한 자금 출저 조사에 대비하기 위해서는 맞벌이하는 신혼경우라면 공동명의로 아파트를 매수하는 것이 좋을 것 같습니다. 각각의 지분의 80%를 각자의 소득으로 소명하면 되고, 만약 증여세를 추징하게 되더라도 세부담이 적을 것이기 때문입니다. 증여 받은 사람을 기준으로 증여세가 과세되기 때문입니다.

 

 

또 은행에서 받은 대출이라면 소명자료가 충분하겠지만 개인에게 빌린 자금 등이 있따면 차용증서 같은 문서로는 인정받기 어렵습니다. 따라서 계좌 이체 내역, 이자 지급 내역 등 통장에 직접적으로 표시되어있는 자료를 준비하시는 것이 좋을 것 같습니다.

 

 

 

 

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 행정소송과 행정심판의 차이 - 이준근변호사



안녕하세요? 행정소송변호사 이준근변호사입니다. 오늘은 행정소송과

행정심판에 대해 말씀드리려고 합니다. 행정소송과 행정심판은 각각 행정소송법과

행정심판법에 따라 규율됩니다. 


행정소송은 행정소송절차를 통하여 행정청의 위법한 처분 그 밖에 공권력의 행사,

불행사 등으로 인한 국민의 권리 또는 이익의 침해를 구제하고, 공법상의 권리관계

또는 법적용에 관한 다툼을 적정하게 해결함을 목적으로 하고 있습니다.


행정심판은 행정심판 절차를 통하여 행정청의 위법 또는 부당한 처분이나 부작위로

침해된 국민의 권리 또는 이익을 구제하고, 아울러 행정의 적정을 운영을 꾀하는데

그 목적이 있습니다.







행정소송과 행정심판 두 가지 다 행정청의 위법, 부당한 처분에 대한 권리나 이익을

확보하는 수단, 제도라는 점에서는 유사한 취지가 있으나 행정소송은 주로 '위법한 처분'

에 대해서 청구하는 소송이고, 행정심판은 '위법하지는 않지만 부당한'처분이 주요 대상입니다.


행정심판은 청구에 대한 판결기관이 행정기관이 설치한 '행정심판위원회'에서 '재결'이라고

 하는 판결을 한다는 점, 일회성 판결로 종료된다는 점이 사법부에서 판결하며, 1심, 2심 

등이 있는 행정소송과 다른 점이라고 할 수 있겠습니다. 



행정소송과 행정심판의 공통점


 1) 쟁송사항에 관하여 개괄주의 채택

 2) 직권증거조사

 3) 집행부정지의 원칙

 4) 불고불리의 원칙과 불이익변경금지의 원칙

 5) 사정재(판)결







행정소송과 행정심판의 차이점



1) 행정소송은 행정작용에 의하여 침해된 국민의 권익 구제를 위하여 독립도니 사법권에

의한 권리 구제적 기능이 중시되는 반명, 행정심판은 행정조직 내부에 있어서 행정의 적정한

운영을 위한 행정감독적 기능이 강조됩니다.


2) 행정소송은 법원이 소송절차를 통하여 하는 재판작용으로 형식적 의미의 사법작용이지만

행정심판은 행정기관이 심판 기관으로 행정처분의 위법성 및 타당성을 판단하는 작용이므로

형식적 의미의 행정작용입니다.


3) 행정소송은 원칙적으로 행정의 적법성 유무 즉 법률문제의 판단만을 대상으로 하지만

행정심판은 행정의 적법성 유무에 관한 판단 뿐만 아니라 합목적성(당, 부당)의 판단도 

대상으로 합니다. 단, 행정소송의 대상인 법률문제에는 재량권의 내적, 외적 한계를 벗어난

재량권의 일탈, 남용이 포함됩니다.


4) 행정소송은 정식쟁송이기 때문에 구술심리를 원칙으로 하는 등 쟁송절차가 완전하지만 

행정심판은 약식쟁송이기 때문에 구술심리보다는 서면심리를 주로 하는 등 쟁송절차가 상대적

으로 불완전합니다. 하지만 1995년도 개정된 행정심판법에서는 행정심판에 있어서도 당사자가

구술심리를 신청한 때에는 서면 심리만으로 결정할 수 있다고 인정되는 경우 외에는 구술심리를

하도록 하고 있습니다.


5) 행정소송에서는 사법부 기능의 한계상 의무이행 소송은 인정되지 않고 부작위위법확인

소송만이 인정되고 있지만 행정심판에서는 의무이행심판이 인정되고 있습니다.









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  1. 최성민 2013.05.30 10:47  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    변호사님 행정심판을 먼저 거치고, 행정소송 까지 할 경우 행정심판에서 받은 결과가 행정소송에 불리하게 작용하게 됩니까?
    예를 들어 과태료를 받아서 행정심판을 요청했는데, 과태료 부과 된 것이 적절했다는 판결이 나면 행정소송에서 불리하게 작용 되는지요?

  2. Favicon of http://ysy412@naver.com 이제희 2014.02.04 20:44  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저는 행정심판과 행정소송을 같이 진행하고자
    합니다. 도움받고 싶습니다.

행정심판의 종류와 행정심판절차 [조세행정변호사]



행정심판이란?


행정심판은 행정상 법률관계의 분쟁을 법원이 아닌 행정기관인 행정심판위원회가

심리/재결하는 행정쟁송 절차로 약식쟁송의 하나입니다. 행정심판은 자연적 정의에

반하는 한계가 있으나


1) 적법성 외에 합목적성에 대한 통제가 가능하고

2) 행정소송에 비해 신속, 간이, 저비용으로 권리구제에 효과적이며

3) 행정의 자기통제적 의미를 갖는다는 점

4) 법원의 부담완화 기능을 하는 바, 그 가치를 과소평가 할 수 없습니다.









행정심판의 종류



행정심판은 취소심판, 무효 등 확인심판, 의무이행심판 3가지로 나뉘며 권력분립의

한계로부터 자유롭고, 주체가 행정심판위원회인바 행정소송과 유사하면서 독특한

차이점을 가집니다.



 
취소심판

행정청의 위법, 부당한 처분의 취소 또는 변경을 하는 심판

무효 등 확인심판

행정청의 처분의 효력유무 또는 존재여부에 대한 확인을 하는 심판

의무이행심판

행정청의 위법, 부당한 거부처분이나 부작위에 대하여 일정한 처분을 하도록 하는 심판









행정심판의 절차




1. 행정심판청구


1) 청구인 : 피청구인 또는 행정심판위원회에 청구서 제출

- 청구서를 위원회에만 제출시 피청구인으로 송부하여 답변서 제출과정이 추가

2) 피청구인 : 청구서 접수 후 10일 이내 답변서 작성/행정심판위원회 제출

3) 행정심판위원회 : 청구인에게 답변서 부분 송부


2. 사건심리


1) 행정심판위원회 : 관련된 사실조사, 확인 및 법률 검토후 실시

- 청구된 사건을 60일 이내 재결하지 못할 부득이한 사유 발생시 동기간 종류

7일전까지 연장 통지

2) 청구인 : 필요한 경우 각종 제출, 신청, 신고 등

- 보충서면 : 증거서류 등 제출 (집행정지 신청, 구술심리 신청, 주소변경 등)

* 제출, 신청, 신고 등은 심판청구시 동시 신청 가능









3. 회의 개최 및 재결


1) 행정심판위원회 : 결정된 심리기일은 7일전까지 당사자에게 통지

2) 회의소집/개최 : 구술심리시 출석 통지

3) 재결 : 구성된 위원 과반수의 참석과 출석위원 과반수 찬성으로 재결


4. 재결서 송부


1) 행정심판위원회 : 결과를 당사자에게 통보

2) 청구인 : 재판결과를 불복시 재결서를 받은 날부터 90일 이내 피청구인은

관할 행정법원 또는 지방법원에 행정소송 가능







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[조세행정변호사]부동산 자금출처조사 기준

 

 

 

 

 

[자금출처조사(부동산)]

 

 

자금출처조사라는 것은 부동산을 취득했을 경우에, 이에 필요로하는 돈이 어디서 나게 되었는지를 확인하는 조사를 의미합니다.

 

조사결과 다른 사람에게 증여를 받은 것이라고 확인이 된다면, 증여세가 물려지게 됩니다.

 

증여세는 증여재산 가액에서 증여재산공제를 한 나머지 금액(과세표준)에 세율을 곱하여 계산하게 됩니다.

 

세율은 1억 이하 10%, 5억 이하 20%, 10억 이하 30%, 50억 이하 40%, 50억 초과 45%입니다.

 

5억이하부터는 누진 공제액이 각각 1천만원, 6천마원, 1.6억, 4.1억이 주어집니다.

 

자금출처가 명확히 확인되지 않는다면, 해당 자금을 다른 사람에게 증여받은 것이라고 보아 증여세를 과세하게 됩니다.

 

단, 취득자금이 10억 이하일 경우엔 출처가 80%이상 확인된다면, 나머지 부족분에 대해서는 문제를 삼지 않습니다.

 

취득자금이 10억이 넘을 경우라면, 자금출처를 제시하지 못한 금액이 2억보다 적을 때만 취득자금 전체가 소명된 것으로 보아서, 역시 문제가 되지 않습니다.

 

미성년자가 집을 샀다거나, 성년자라고 해도 직업이나 연령 등에 비추어 봤을 때 지나치게 큰 집을 사게 된다면, 취득한 자금에 대한 출처조사가 진행이 됩니다.

 

 

 

 

 

[자금출처조사 기준]

 

 

1. 세대주일 경우

 

 

 주택  기타재산  채무상환  총액한도
 30세 이상인 사람  2억원

 5천만원

 5천만원  2.5억원

 40세 이상인 사람

 4억원

 1억원  5천만원  5억원

 

2. 세대주가 아닐 경우

 

   주택  기타재산

 채무상환

 총액한도
 30세 이상인 사람  1억원  5천만원  5천만원

 1.5억원

 40세 이상인 사람

 2억원

 1억원  5천만원  3억원

 

3. 30살 미만인 경우

 

   주택  기타재산  채무상환  총액한도
 30세 미만인 사람  5천만원  3천만원  3천만원  8천만원

 

 

위 표를 기준으로 하여 보게되면, 세대주가 아닌 35살의 사람이 1억원이상인 집을 샀거나, 5천만원 이상인 땅을 취득할 경우에는 자금출처 조사가 시작된다는 것입니다.

 

세대주라고 하더라도 35세인 사람이 5억짜리 집을 사게되면, 국세청에서는 5억원 전체에 대한 자금출처를 조사하게 됩니다.

 

30세 미만인 사람이 집을 사게 되었는데, 그 집이 5천만원 미만이라고 한다면, 그 사람이 통장에 5천만원이 있지 않았다라고 해도, 있다는 것으로 인정을 하고 조사는 하지 않게 됩니다.

 

허나, 미성년자의 경우에는 5천만원 미만이라고 하더라도, 증여의 가능성이 높기 때문에 자금 출처 조사가 이루어질 수 있습니다.

 

위에서도 말했지만, 이런 취득자금이 10억 미만일 경우에, 예를 들면 5억짜리 집을 샀다고 한다면, 4억에 대한 취득자금만 입증하면 됩니다.

(10억 미만일 경우에만 전체에서 80% 입증)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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  1. 삼순이 2013.01.29 23:31  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    자료가 오래된 것 같네요. 증여세율만 봐도..